本文摘要：【经典案例】司法拍卖除了“高额税费”风险，另有哪些潜在风险？一、买卖不破租赁（1）执法毛病——凭据条约法第229划定，租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁条约的效力。可是，也存在破例情况，最高院司法解释，租赁衡宇具有下列情形或者当事人尚有约定的除外：（一）衡宇在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变更的；（二）衡宇在出租前已被人民法院依法查封的。

【经典案例】司法拍卖除了“高额税费”风险，另有哪些潜在风险？一、买卖不破租赁（1）执法毛病——凭据条约法第229划定，租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁条约的效力。可是，也存在破例情况，最高院司法解释，租赁衡宇具有下列情形或者当事人尚有约定的除外：（一）衡宇在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变更的；（二）衡宇在出租前已被人民法院依法查封的。许多人购置司法拍卖的衡宇、车位、厂房或者其刑事罚没产业，事前没有做好尽职观察，就枉然购置，往往被执行人早已经设好匿伏，将法院拍卖的产业恒久租赁出去，让您难以清场。

（2）经典案例——广州市中级人民法院（2018）粤01民终17779号讯断：但涉案衡宇是按现状不交吉方式拍卖，李XX在拍卖时对此应当清楚，故其应当负担相应的执法结果。现李XX在取得衡宇所有权后立刻要求陈XX、陈XX腾空搬离衡宇，理由欠充实，本院暂不予支持。

破产、状师、状师、执法公司、破产法、破产状师虽然该讯断被广州中院讯断再次打消，维持一审法院讯断，但也震惊了司法界。广东省高院也讲明了司法拍卖不动产交付清场的原则，可是在实际操作中也却是“各有千秋”。

二、过户高额税费（1）执法毛病——《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的划定》第三十条的划定，“因网络司法拍卖自己形成的税费，应当依照相关执法、行政法例的划定，由相应主体负担；没有划定或者划定不明的，人民法院可以凭据执法原则和案件实际情况确定税费负担的相关主体、数额。”如江苏、浙江、上海等许多地方法院相应司法拍卖税费负担规则也做了改变，一般是双方各自负担。

除了上述几个蓬勃地域，其他地域法院在司法拍卖通告还是约定所有税费由买受方负担，并未明确是否可以从拍卖价款中支取，有的爽性写上不卖力在拍卖款中分配款子。因此，买受人蒙受着买卖双方过户的所有税费，能有不高额吗？（2）经典案例——广东省高院（2019）粤执复315号裁定：执行法院拍卖通告中“涉案标的物拍卖发生的税费由买受人负担”的内容虽与《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的划定》第三十条的划定纷歧致，但买受人自愿到场竞买，应当清楚知悉并属于自愿接受拍卖通告划定的相关条件，应当根据该条件到场竞买并负担相应用度，如不接受拍卖通告划定的条件其可选择不到场竞买。固然，省高院的裁决也不代表是最终的司法看法，只是一些省级层面的司法裁判看法。

关于过户税费的问题，主要是认为“自作自受”，买受人也只有“哑巴吃黄连”，有磨难言。三、衡宇存在瑕疵（1）执法痛点——《最高院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的划定》第十四条第五款：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖通告公布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：竞买人决议到场竞买的，视为对拍卖产业完全相识，并接受拍卖产业一切已知和未知瑕疵，拍卖乐成后不得以此原因悔拍，悔拍后保证金不予退回。历史、古老、修建、修建、大学、执法四、执法、图书馆、密歇根法院公布的竞拍通告对衡宇的权属、地理位置、楼层、朝向、户型、面积、房龄、装修情况、瑕疵等基本信息举行简略形貌。但同时声明一切以实物为准，法院不做担保，责任一律由买受人自行负担。

例如司法拍卖房也有“凶宅”，据不完全统计，从2016年到2019年，全国司法拍卖衡宇通告中泛起“死亡”字眼的标的物有80多件。因此，司法拍卖衡宇法院不负担“瑕疵”，哪个说了算，肯定是法院。

（2）经典案例——最高院(2015)执复字第41号裁定，在司法拍卖中，签订拍卖成交确认书后，竞拍人或买受人以拍卖标的物存有瑕疵为由，请求重新拍卖或核减拍卖款的，法院可以拍卖目的已实现且《竞买协议》中已明确的瑕疵免责条款为由，裁定不予支持。所以，买受人对于司法拍卖房产，还是需要慎之又慎，细之又细。因为买了，就是要吸收。

固然，买了后以为忏悔的，可以不交余款，可是法院会没收你的保证金，日后重拍不足的款子由你补足，视情况会拘留或者罚款。四、买房难以落户（1）执法痛点——《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖产业的划定》第二十九条：动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者蒙受人。不动产、有挂号的特定动产或者其他产业权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他产业权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者蒙受人时起转移。

户口迁移属于公安机关户籍治理的领域，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，则从执法上现在并无有效措施迫使原房主迁出户口。（2）经典案例——广州海珠区法院（2017）粤0105民初3837号讯断：户籍迁移属于户籍治理部门的职能规模，不属于人民法院受理的民事诉讼的规模。

故原告的起诉不切合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九划定的起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款（三）项的划定，裁定如下：驳回原告张翠君的起诉。户口落户是老难题，至今未有执法法例对着方面举行管控，司法拍卖衡宇是个老难题，法院只卖力拍卖产权转移，不卖力涉及户口落户等行政性事务，因为司法权不能取代行政权力。

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